Cual es el préstamo más adecuado para que puedas sacar provecho del sector inmobiliario en USA

Te vamos a mostrar algunas de las formas en las que puedes obtener préstamos, un tema que resulta fundamental si quieres aprovechar las oportunidades que puedas encontrar en el sector inmobiliario en USA para poder escalar tu negocio.

1 ) Préstamo con base en el valor líquido de la propiedad (Hipoteca de segundo grado)

Los préstamos con base en el valor líquido de la propiedad fueron muy populares durante la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos. Como los precios de las casas se duplicaron y, luego, se volvieron a duplicar en algunos lugares del país, los propietarios descubrieron que podían sacar préstamos sobre el valor extra que supuestamente tenían sus casas. Los préstamos basados en el valor líquido de la propiedad. Lo que estás haciendo es poner en riesgo una cantidad importante del valor acumulado, el valor líquido que ya tienes de tu casa.

En lugar de eso, me gustaría que guardes los nuevos ingresos que provienen de la inversión en propiedades para alquilar, en particular, los ingresos nuevos provenientes de un negocio adicional o trabajo extra que tengas.

Generar ingresos extra es siempre la forma más segura de generar riqueza. Nadie quiere escuchar eso, ya que involucra trabajo extra, pero es una simple realidad de las finanzas.

Dicho esto, existen momentos y situaciones en las cuales las hipotecas de segundo grado pueden ser una manera razonable de generar efectivo a corto plazo para invertir en inmuebles para alquilar. Sin embargo, recuerda que son préstamos de tasa variable. Eso significa que son mucho más peligrosos si las tasas de interés aumentan.

Refinanciar propiedades para alquilar ya existentes

Supongamos que un banco te otorga una hipoteca por el 80% del valor de compra. Esto significa que si compras un inmueble para luego alquilar por USD 100.000, vas a obtener una hipoteca de USD 80.000.

Nos adelantamos cinco años. Tu casa ahora vale USD 125.000. Mientras tanto, pagaste USD 20.000 que corresponden a tu hipoteca original. Si refinancias, el banco te dará una hipoteca por el 80% del valor actual de tu propiedad.

Dado que la propiedad vale USD 125.000, el banco te brindará una hipoteca por un valor de USD 100.000. Tu hipoteca actual es de solo USD 60.000. Esto significa que puedes obtener un cheque por los USD 40.000 restantes.

Refinanciar tus propiedades para alquilar las que se han apreciado puede tener sentido, si eres inteligente.

Si compras las propiedades a un GRM (multiplicador de alquiler bruto) de 8 o menos, vas a obtener fácilmente un flujo de efectivo positivo de entre USD 300/400 por mes, y los mejor de todo es que sus propiedades actuales continúan generando un flujo de efectivo positivo de USD 200 por mes cada una.

Financiación del vendedor

Existen otras formas de financiar inversiones inmobiliarias. Algunas veces, puedes pedirle un préstamo al vendedor. También, puedes obtener financiación de personas privadas que están dispuestas a brindar préstamos garantizados con inmuebles.

Burocracia

Comprar departamento del que te hablé al comienzo de esta lección, obtener una hipoteca era una experiencia larga, llena de detalles y, a veces, difícil.

Para calificar para obtener un préstamo, tenías que brindarle al banco una cantidad inmensa de información, incluidas declaraciones juradas, balances, informes crediticios y una docena de cuestionarios sobre cada aspecto de tu historia financiera personal.

Durante los años de la burbuja inmobiliaria de mediados de la década de 2000 hasta justo antes de la crisis del año 2008, uno podía obtener un préstamo en 24 horas completando una solicitud de seis hojas. Actualmente, como acabo de describir, volvimos al proceso detallado y largo que era obligatorio treinta años atrás.

En realidad, eso es algo bueno. Significa que los bancos están siendo más responsables con el otorgamiento de préstamos. Desde la perspectiva de la persona que solicita el préstamo, sin embargo, es algo insoportable, pero no hay nada que puedas hacer al respecto.

La buena noticia es que el proceso es más fácil luego de obtener el primer préstamo, ya que los bancos tienen el 90% de la información que necesitan para otorgarte un segundo préstamo.

No tengo ningún consejo en particular para darte sobre como sobrellevar el proceso, salvo que tengas en cuenta que, aunque los requisitos generales son los mismos, cada banco tiene una solicitud específica y toma decisiones propias con respecto a la solvencia crediticia del prestatario. Entonces, si no obtuviste un préstamo del banco A, no te desesperes. Puedes llegar a obtener un préstamo del banco B.

Otras cosas que hay que saber

Obtener un préstamo para una casa en la cual tienes la intensión de vivir es generalmente más fácil y barato que obtener un préstamo para invertir en una propiedad. Si tienes planeado financiar tu propiedad, estas son algunas de las cosas que deberías tener en cuenta:

Obtén una pre-aprobación primero

Busca un agente hipotecario o una persona encargada de los préstamos en el banco que tenga experiencia financiando propiedades para alquilar para inversores.

Completa los documentos necesarios para obtener una pre-aprobación antes de que estés listo para comprar una propiedad. De esa manera, vas a saber SI vas a poder obtener financiación y qué cantidad estará dispuesta a darte la entidad de crédito.

No quieres firmar un contrato por una propiedad para alquilar y, luego, descubrir dos semanas antes del cierre que un banco no va a aprobar el préstamo porque ha encontrado algo que no le gusta.

Ten el pago inicial listo y "estacionado"

La mayoría de los prestamistas van a requerir que tengas el pago inicial estacionado. Esto significa que tienes que probar que has tenido la posesión del dinero por más de 60 días. De lo contrario, van a poner en duda el origen del dinero y si es de tu propiedad.

Requisitos para la reserva

Cuando se habla de los "requisitos para la reserva" se hace referencia al efectivo que el banco quiere ver en tu cuenta luego de que realices el pago inicial y pagues todos los gastos del cierre. Los prestamistas quieren saber que si tu fuente de ingresos actual se interrumpe, tendrás las "reservas" de efectivo suficientes para cumplir con tu obligación de pago de la hipoteca por un período de tiempo específico.

Un banco mide las reservas por el número de meses durante los cuales serás capaz de pagar el capital principal, los intereses, los impuestos y el seguro (PITI, por sus siglas en inglés) de tu nueva hipoteca. Para algunas propiedades para alquilar, los bancos pueden solicitar reservas de hasta seis meses.

Existe un límite con respecto al número de préstamos para propiedades residenciales

Ten en cuenta que existe un límite con respecto al número de hipotecas que puedes obtener según tu crédito personal.

Si recién estás empezando a invertir en propiedades para alquilar, no te tienes que preocupar por esto por un tiempo. El problema gira en torno al límite de las tasas bajas que puedes obtener a través de programas del gobierno.

Considera que podrías tener que contratar un seguro hipotecario

Probablemente, tengas que contratar un seguro hipotecario si pagas menos del 20% del valor de tu casa. Los prestamistas, generalmente, te pedirán que tengas un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) para protegerse en caso de que no pagues el préstamo. El costo de este seguro estará incluido en los pagos hipotecarios mensuales.

Es importante que evalúes las posibles tasas del PMI y que consultes con alguien que pueda ayudarte a descifrar los números para saber cómo va a afectar el PMI a tus pagos mensuales. El PMI puede fácilmente sumar un 1/4 o 3/8 de punto a tu deuda mensual.

Cuídate de los gastos inesperados de la hipoteca

La comisión de apertura equivale al 1% de la cantidad total hipotecada. Por ejemplo, la comisión de apertura de una casa de USD 100.000 es de USD 1.000.

La comisión se usa como compensación de las personas encargadas de los préstamos. Asegúrate de que el pago de este costo no esté incluido en el costo de la hipoteca sin que lo sepas y hayas brindado tu consentimiento. Es dinero que sale de tu bolsillo.

Prepárate para los gastos del cierre

¿Has acordado el precio con el vendedor? ¿Has fijado el valor de la hipoteca? Prepárate, todavía no puedes guardar la billetera. Los gastos del cierre son gastos adicionales que se deben pagar para cubrir los gastos de la transferencia de la titularidad.

Estos gastos incluyen los gastos relativos al préstamo, el costo del estudio de títulos, el registro de la escritura y los gastos hipotecarios, sellos, gastos del depósito en garantía, comisiones inmobiliarias, honorarios legales, seguro de título de propiedad, gastos de mensura, gastos de tasación y de inspección.

Habla con tu agente sobre qué gastos son los que usualmente tiene que cubrir el comprador y cuáles, el vendedor.

Aun así, te doy un consejo: si anticipas que vas a estar corto de dinero al momento del cierre, considera la posibilidad de que el vendedor pague los gastos del cierre y que tú incluyas los costos que te corresponden en el contrato de venta.

Por ejemplo:

Supongamos que acuerdas comprar un dúplex por USD 100.000. Los gastos del cierre, que incluyen el pago de sellos de la escritura y la hipoteca, los gastos de financiación y los pagos por adelantado (seguro e intereses), ascienden a USD 4.500.

Acuerdas con el vendedor modificar el contrato, incrementando el precio a USD 104.000. Él paga USD 4.000 de los gastos de cierre y tú solo pagas USD 500 de tu bolsillo. El resto se incluyen en los pagos mensuales. Esto te ayuda para evitar pagar USD 4.500 en efectivo al momento del cierre.

Los pasos siguientes

Comprar inmuebles no es difícil, nada más hay muchas partes en movimiento. Por eso, es vital que prestes atención a los detalles.

Muchos propietarios se vieron en problemas durante la burbuja inmobiliaria, ya que financiaron la compra de sus casas con hipotecas que no comprendían en su totalidad. No prestaron atención a los detalles.

Para prevenir que esto te suceda, el próximo paso es comenzar a juntar información sobre todo lo que mencioné anteriormente:

1. Investiga sobre tasas, condiciones y préstamos específicos. 2. Compara para obtener el mejor acuerdo, teniendo en cuenta tu situación financiera específica. 3. Ponte como objetivo entender todo lo que está en el contrato.

Vas a tener preguntas, ¡Pregunta! No pases por alto algo que no entiendes.

Estos son algunos de los puntos principales. Recuerda, mientras más sabes, más protegido vas a estar.