Cómo comprar y administrar propiedades a la distancia

En lo que respecta a invertir en el mercado inmobiliario, prefiero invertir cerca. Normalmente, en comunidades que estén a una hora en auto de mi casa.

Existen dos razones que explican por qué hago esto. Conozco el mercado. Conozco los buenos vecinos, los malos vecinos y los vecinos que están pasando de ser buenos a malos y viceversa. Tengo buen olfato para determinar qué alquiler puedo cobrar.

Normalmente, no desperdicio tiempo en una propiedad que no vale la pena. Me gusta ver la propiedad antes de comprarla, pero no es algo necesario.

Tengo un socio, Peter, que sabe más acerca de todo esto que yo. Podemos tomar todas las decisiones importantes combinando nuestro conocimiento.

Aun así, como dije, estas son propiedades en el sur de Florida, cerca de casa. Sé que puedes lograr buenos acuerdos en otros lugares del país, pero no tengo el tiempo ni la paciencia para analizarlas y tampoco me gustaría administrarlas a la distancia.

Sin embargo, no todos los miembros del Club para Generar Riqueza tienen la misma suerte que yo. Si vives en ciertas partes (lindas) del país te va a costar encontrar una propiedad que puedas comprar con un GRM de 8 o menos.

GRM significa "multiplicador de alquiler bruto". Se refiere a la relación de cuánto hay que pagar por una propiedad, con lo que se gana con el alquiler cada año. Entonces, un GRM de 8 significa que has comprado la propiedad y has hecho todas las reformas por menos de ocho veces el alquiler anual.

Hemos recibido cartas de personas en esta situación frustradas porque no pueden encontrar buenas oportunidades.

Hasta ahora, les he estado aconsejando que busquen en otros sitios y les he estado prometiendo que escribiría sobre cómo comprar y administrar propiedades para alquilar a la distancia.

Hoy, voy a enviarte una apunte, que se va a dividir en dos partes.

Voy a empezar como siempre, contando acerca de mis propias experiencias personales, buenas y malas, como inversor de inmuebles para alquilar a larga distancia.

Mi "imperio" lejano

Tengo más de 30 propiedades en el sur de Florida, pero también tengo algunas propiedades en Baltimore y algunas unidades en Texas, California, Colorado y en el norte de Florida.

Tengo propiedades en el extranjero, también, en Canadá, Panamá y Nicaragua. En el pasado, compré y vendí propiedades en Rusia y también en Argentina. (De hecho, creo que todavía tengo algo en Buenos Aires. Debo que fijarme).

Tengo muchas propiedades en Nicaragua. Tengo una casa que vale millones, una participación directa en varios terrenos que valen cientos de miles de dólares, una participación parcial en Rancho Santana, una comunidad de 300 acres y una participación en otros 3.000 acres en la costa.

Mi inversión inicial en Rancho Santana fue la mejor inversión inmobiliaria que he hecho. Invertí USD 50.000 y convertí ese monto en varios millones de dólares. Esto no es algo fácil de imitar, pero es posible.

Compré esas propiedades porque me sentí confiado de que podía obtener ganancias con ellas y ¿saben qué? Salvo en el caso del departamento en Rusia, lo logré.

Puedes decir que tuve suerte (y si fuera modesto, tal vez, yo también lo diría), pero creo que tuve éxito porque apliqué ciertas reglas ultraconservadoras.

Te hablaré de ellas en unos minutos.

¿Por qué invertir a la distancia?

En mi opinión, hay solo dos razones para invertir lejos de donde vives. La primera y más importante, como he mencionado, es si no puedes obtener una buena oportunidad en donde estás.

La segunda razón es a largo plazo. Yo invertí en Nicaragua porque amaba el estilo de vida que teníamos allí y quería un segundo hogar que pudiéramos usar y donde pudiéramos vivir cuando nos retiráramos.

Tomémonos un momento para revisar el primer criterio: obtener una propiedad para alquilar al precio correcto.

Si puedes comprar una propiedad, remodelarla y dejarla lista para alquilar por menos de ocho veces el alquiler anual, la estás comprando al precio correcto.

Ocho veces el alquiler anual es el máximo que deberías pagar por una propiedad para alquilar. Si estás comprando en una zona en donde los impuestos y el seguro inmobiliarios son altos, un GRM de 7 es una mejor opción.

Tu objetivo siempre es pagar el GRM más bajo que puedas encontrar por una propiedad para alquilar.

El GRM es una regla general. Lo que estás buscando, obviamente, son resultados netos.

Estás buscando obtener un flujo de efectivo positivo sobre tu inversión luego de los gastos, incluido el financiamiento. Sin embargo, la regla del GRM de 8 funcionará muy bien en cualquier parte.

Si no puedes encontrar una propiedad con una GRM bajo en tu zona y quieres beneficiarte con los retornos compuestos altos que te dan los inmuebles (8-15%, sin incluir la apreciación), deberías mirar en otro sitio.

El desafío

El obstáculo más grande a la hora de comprar y administrar propiedades a la distancia es la falta de conocimiento. Es imposible conocer mercados lejanos tan bien como conoces el propio. Puedes superar este obstáculo haciendo una investigación bastante básica.

Si tomas un enfoque académico, estudiarías datos tales como, los datos demográficos, incluidos los cambios de la población, los patrones de crecimiento del PBI local, los coeficientes de absorción, etc.

Los coeficientes de absorción se usan para calcular la oferta y la demanda de inmuebles. Si un lugar tiene muchas propiedades en venta, los precios caen. También ocurre a la inversa. Si no hay suficientes propiedades en venta, los precios aumentarán.

Para calcular el coeficiente de absorción, toma el número de propiedades existentes a la venta y divídelo por el número de propiedades vendidas por mes. Un número alto indica que es un mercado de compradores (precios más bajos). Un número más bajo indica que es un mercado de vendedores (precios más altos).

Por ejemplo, si un proyecto tiene 1.000 propiedades a la venta y se vendieron 100 el mes pasado (1.000/100 = 10), nos llevará 10 meses vender todas las propiedades. Un mercado equilibrado es aquel que necesita 6 meses.

Aun así, también puedes reducir la información que tienes que conocer asociándote con alguien del lugar que tenga mucha experiencia.

Hazle todas las preguntas que tengas acerca del mercado local. Pregúntale acerca del ingreso medio de los inquilinos.

Consulta acerca de los servicios, los impuestos y los seguros.

Investiga cuánto tiempo permanece, en general, un inquilino.

Sobre todo, descubre cuáles son las leyes locales que protegen a los inquilinos. Tienes que conocer todo a la perfección.

Esto significa que deshacerse de los malos inquilinos puede ser difícil, es decir, que si te toca un inquilino malo y necesitas desalojarlo, podría llevarte meses.

Como inversor, es un riesgo muy grande porque podrías estar sin flujo de efectivo por 2-4 meses.

Sería bueno que entiendas esto

Una forma más inteligente de invertir en inmuebles a larga distancia es buscar áreas que tienen ciertos factores económicos o comerciales que las hacen especialmente fuertes.

Por ejemplo, conozco personas que les ha ido bien comprando propiedades que están ubicadas en los alrededores de bases militares.

Otra forma, y esto es algo que me gustaría hacer algún día, es encontrar propiedades cerca de un campus universitario.

Observar las tendencias recientes en la economía, también. Por ejemplo, en los Estados Unidos, en los últimos dos a tres años, se han descubierto reservas de gas natural en estados tales como, Texas u Oklahoma, por nombrar algunos.

Esto ha hecho que muchos estados cobren vida. La oferta de empleos está creciendo, y la gente se está mudando a estas áreas. Muchas empresas y comercios están haciendo lo mismo.

Tienes que tratar de determinar cuál es el motor de la economía local. Una comunidad cuyos ingresos provienen del turismo, por ejemplo, difiere de una cuyos ingresos provienen de la industria o del gobierno.

En 2004, mi hermano Justin dejó de comprar propiedades múltiples en el mercado local del sur de Florida cuando dejó de encontrar acuerdos geniales.

Finalmente, compró un par de casas tipo cuádruplex en Austin, Texas y ganó USD 200.000 durante el proceso. También, compró 16 unidades en Jacksonville, Florida y, allí, está a la cabeza, aunque cerró esas transacciones en 2007, poco antes de que estallara la crisis inmobiliaria.

En total, compró en más de seis ciudades.

Le pregunté a Justin cómo pudo valorar mercados distantes e invertir de forma exitosa a la distancia.

Esto es lo que dijo:

“ El mercado inmobiliario tiene principios básicos verdaderos. Puede haber dos tipos que te estén taladrando la cabeza sobre acciones y bonos... y estos mismos especuladores te darán opiniones sobre el futuro de los precios del mercado inmobiliario. Escucha y aprende... pero siempre actúa teniendo en cuenta los principios fundamentales del mundo real”.

Eso es el flujo de efectivo, para los principiantes. Un GRM de 8 o menos, en general, te asegura un buen de flujo de efectivo. En algunos mercados, el GRM promedio podría ser de 8, entonces, en ese caso tienes que intentar comprar a 6 o menos, pero el flujo de efectivo es el primer soporte verdadero de los valores inmobiliarios.

Otra base es la asequibilidad. En la burbuja inmobiliaria de principios de 2.000, cualquier persona podía obtener un crédito por la totalidad del precio de compra o por gran parte de este. Entonces, pensaban que era "asequible", pero en realidad no lo era. Lo único asequible eran los pagos de la deuda, y, muy a menudo, esos pagos eran asequibles de forma temporaria porque tomaban tasas variables para calificar para algunas porquerías excesivamente caras y sin flujo de efectivo.

En vez de ello, cuando midas la asequibilidad, ten en cuenta el poder de compra de las personas que viven allí. Cuando compré en Austin, investigué y escribí un libro en coautoría sobre ello.

En el libro, identifico los mercados que ofrecen el mejor valor en el país. Austin encabeza la lista.

No fue un milagro. Lo que ocurrió fue que los precios en Austin eran correctos. La casa promedio en Austin valía 2,5 veces el ingreso familiar promedio, versus seis veces en Miami y 11 en San Francisco.

La casa promedio en Austin se vendía a un promedio de diez veces el alquiler, ¡mientras que en Miami se vendía a 22 y en Los Angeles, a 31!

Como comprador astuto que eres, puedes lograr algo mejor que el promedio. Por ejemplo, yo compré propiedades de múltiples unidades por seis veces el alquiler en Austin. Pude embolsar un flujo de efectivo y vender cada una a seis cifras en menos de dos años.

El otro indicativo del valor es el valor de reemplazo. En el pico del mercado, una casa de 65 metros cuadrados en Las Vegas, hecha de madera, salía alrededor de USD 5.384 el metro cuadrado, y ni siguiera en un barrio especial. Hoy, la puedes comprar a unos USD 1.077 el metro cuadrado.

Sin embargo, en Austin, casas de bloques de concreto se vendían a USD 540-USD 640 el metro cuadrado. Ahora, incluso teniendo en cuenta la depreciación, si te diera el terreno gratis, no podrías ni construir una casa por ese precio.

Entonces, investigué y encontré mercados de valor enfocándome en lo siguiente:

· GRM bajos (y comprar a menos del promedio del mercado). · Un bajo costo de sustitución (y apuntar a los mejores valores para llegar a un poco menos del promedio de la relación USD metros cuadrados). · Bajos precios en comparación con el ingreso de la unidad familiar (sabiendo que la gente que finalmente te comprará podrá afrontar el costo). · Y, obviamente, tasas de interés relativamente bajas.

Esos son los cuatro pilares del valor, y Austin tenía los cuatro.

Además, tenía características de crecimiento también tales como aumentos consistentes en la población y en el trabajo y una economía diversificada que estaba haciendo funcionar a pleno cinco áreas: la tecnología, la música, el sistema universitario, el gobierno estatal y el comercio local.

Finalmente, tenía una buena reputación y estaba en el radar de los nacidos en el "baby boom" como posible lugar para vivir durante su retiro.

Una vez que identifiqué a Austin y a algunas otras ciudades secundarias como mercados de valor, obtener un buen socio local se convirtió en algo clave. Alguien a quien poder pagarle con un sueldo, una comisión o con una participación en las propiedades.

Esta persona tiene que asistirte con la matriz de valor, ayudándote a identificar uno o dos barrios para tener como objetivos. Vas a comparar los valores relativos de las propiedades disponibles con base en el GRM, los dólares por metro cuadrado y la compensación y teniendo en cuenta sus características especiales propias.

Y aunque tu agente local te ofrecerá muchas opciones, también puedes obtener información a través de Internet. Por ejemplo, puedes ver las publicaciones de propiedades en venta y en alquiler (que te ayudará a determinar más o menos cuál es el GRM del área) y el sitio del tasador de propiedades local.

Te sorprenderá cómo esta aproximación básica te permitirá invertir de manera exitosa en casi cualquier parte del país en el que encuentres un mercado de valor.